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“三边工程”何时了

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  【编者按】“三边工程何时了,糗事知多少?大楼迟迟无顶封,图纸不断设计变更中。成本暴涨不意外,而且工期改。问它效益何苗头?恰似一道瀑布向下游”,作者的这首打油诗犀利地讽刺了现今存在着的“三边工程”,即“边勘测、边设计、边施工”。三边工程危害极大,不仅浪费资源成本,而且工程质量无法保证,尽管有关部门三令五申禁止,但现实生活在还是屡见不鲜,其背后的原因值得我们思考和解决。

“三边工程”何时了

(本文作者系四川大学2000级MBA 王韫)

  “三边工程”,即“边勘测、边设计、边施工”的工程项目,该现象在业界时有发生。这种操作方式,绝对是非常规化的,是非常怪异的。

   “三边工程”危害较大,可谓“行业毒瘤”。主要体现在三个方面:一是影响开发进度和效率,二是增加无谓的开发成本,三是可能降低项目的产品质量。

  首先,任何项目都存在一个依次进行的时间逻辑顺序,房地产项目当然也不例外。在项目开发全生命周期中,需按照开发价值链和开发流程,确定可研论证、市场定位、报批报建、规划设计、建筑施工、(招商)销售、交房(运营)等环环相扣的各大阶段;这些阶段可能有同时进行的交集部分,但总体上要符合这个基本程序。

   在每个开发阶段,又要根据业务事项去细化每个阶段工作任务,将每项工作任务分解为具体的节点和工作项。节点为某项工作在瞬间完成的一个时间点,工作项指有开始时间和完成时间的、需持续进行的区间类工作任务。节点和工作项不是孤立的,而是存在先后时序和因果关联的;工作项的完成是节点完成的保障,而工作项之间也存在着逻辑搭接的必然性,否则在执行过程中必定乱套。

  就是这个“三边工程”,无视项目开发中的客观规律,肆意改变开发程式,完全打乱正常的开发节奏。比如,在项目可行性研究未完成就进场勘测;在业态定位不明的情况下就开始进行初步设计乃至施工图设计;再比如,冒着违规操作的风险,未获取施工许可证,就进行基础和主体施工。造成的后果就是,一旦与前置工作的要求相悖,就必须否定已进行的工作,重新来过;比如,某住宅项目本已完成施工图设计,但经乙方介入后详尽市调,发现原户型面积区间偏大,不符合市场需求,需要重新进行设计。又比如,某商业项目本已差不多完成主体施工了,结果招来的商家发现这个建筑结构在层高、空间布局、动线设置等方面不符合其经营需要,要求更改结构,否则不予签约;鉴于招商难度太大,其开发机构不得不进行重新施工。于是乎,设计变更、停工改造等接踵而来,完全打乱了开发节奏,开发进度严重滞后。

  然后,房地产开发成本由土地成本、前期工程费、建安工程费、财务费用、营销费用和管理费用这六大方面组成。其中,土地成本、前期费用和建安费用占了大头,一般高达总成本的80%以上;而建安费用则是重中之重。比如,发生设计变更,则设计费用将可能随之增加;改造乃至重建,则可能导致直接工程费、措施费、规费及管理费的增加,造成无谓的成本浪费。

  接下来,当出现工期延误后,赶工的情况在所难免,建筑工艺自然无法保证,从而影响到建筑质量和产品品质,进而影响销售和品牌打造。

  一般说来,“三边工程”多发生在一些新入行、运作还较业余、目标成本观念淡漠的开发企业中;大型成熟品牌企业,基本不会犯这种低级错误。要避免这种情况的发生,需建立起完善的项目计划运营管理体系,从而促进项目管理水平的专业化、规范化,否则不但会葬送企业自身,还会对整个行业产生消极影响。

   最后,因我家炒菜的油用完了,特在此打上一瓶:

   《虞美人·三边工程何时了》

  三边工程何时了,糗事知多少?大楼迟迟无顶封,图纸不断设计变更中。

   成本暴涨不意外,而且工期改。问它效益何苗头?恰似一道瀑布向下游。

2013年9月26日

  感谢本文原创作者:四川大学2000级MBA 王韫先生。送人玫瑰,手留余香,欢迎更多朋友一起来分享。

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四川大学2009级MBA,从事房地产行业,具有逾十年的营销策划及计划运营经历。
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