毕友网 > 分享 > 推荐 > 产业探索之房地产:中国房地产发展新趋势及未来展望

产业探索之房地产:中国房地产发展新趋势及未来展望

评论

  毕友一言:

  为天下溪,常德不离,复归于婴儿。

产业探索之房地产:中国房地产发展新趋势及未来展望

  前期系列文章梳理了房地产与互联网、金融跨界融合现状及典型案例,本期文章作为房地产系列的最后一篇文章,将引用平安好房《2015房地产互联网金融白皮书》的研究,对房地产新时期的特征及发展趋势进行呈现。

  一、中国房地产市场新趋势:转型需求迫切,“互联网+”助力市场发展

  无论是经济结构的转型,还是人口结构进入拐点,中国房地产市场正在迎来前所未有的大变局,市场运行呈现出新的特点与态势,行业转型需求迫切,互联网+成为共同的期待。

  1、“互联网+”助力市场发展

  众多品牌房企和新兴的房地产电商调整了传统的房产交易模式,通过互联网创新积极求变,改善行业生态与用户体验。以平安好房为例,其推出了好房宝、好房贷等“一宝多贷”,对开发商与购房者均有着积极意义,从而推动了市场发展。

  2、房产需求由刚需逐渐转为改善需求为主

  随着房地产市场的深入发展,以及居民消费需求的不断升级,近年来改善性需求正在逐渐成为市场主流,在一二线城市这一趋势尤为明显。可以预见的是,“二孩”政策的放开,将令改善性需求的市场占比继续上升。

  3、北上广率先进入存量房时代

  随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展,我国一线城市二手房成交总量已经超过新房成交量。目前,一线城市核心区和近郊区新增供应量已经很少,新建商品房主要集中在城市远郊区,未来四个一线城市房地产交易将以存量房交易为主。

  4、开发商探索轻资产运营模式

  从世茂资产证券化创新,到万科发起国内首只公募REITs,再到万达推出“稳赚一号”,龙头房企试图从重资产转向轻资产;在运营模式上,越来越注重业主购房后数十年的需求,并通过成立物业公司、金融公司等,向业主提供更多优质的“后服务”。

  5、房地产行业并购将愈演愈烈

  行业集中度提升的同时,伴随着洗牌与重构。为了应对激烈的竞争,大型企业有动力通过兼并收购快速布局,以扩大垄断优势,而一些在资金和品牌上处于劣势的企业,也需要通过并购退出市场。

  6、链家等二手房中介进入新房市场

  房地产服务行业日益成熟,综合经营初现端倪。链家是典型代表,2015年链家在收购高策地产之后,正式上线新房频道,全面进军新房市场。

  二、2016年房地产市场展望:政策持续护航,平稳增长可期

  长期来看,中国经济依然保持稳步增长态势,新型城镇化将持续推进,房地产价格在长期上处于上升区间;与此同时,不动产登记制度和户籍制度改革等长效改革机制的实施,以及“一带一路”战略与京津冀一体化的启动,均将促进房地产市场全面发展。

  2016年,在宏观经济整体低迷的背景下,促进居民住房消费、消化房地产库存的政策基调不会改变,房地产市场仍将受到各方面政策的保驾护航;尽管人民币贬值压力将对国内资产价格造成一定的下行风险,但是房地产作为居民资产配置核心的地位短期内不会改变,加之消费升级之下改善型需求的升温,预计房地产市场将保持2015年的平稳增长态势。

  1、行业将维持平稳增长

  在中央政府定调房地产去库存之后,目前宽松的房地产政策不仅将得到延续,还很有可能加码,包括降息降准、首付比例降低、减少交易环节税费、公积金政策进一步放松等,这将促使市场继续保持平稳增长。

  2、城市之间继续分化

  一线与部分二线城市将维持强势,房价上行依然是大概率事件,但是对于缺乏产业支撑、人口流入吸引力不强的三四线城市,房价上涨乏力,甚至面临高库存、较大销售压力时,存在降价走量,以期减少库存、回笼资金的可能。

  3、行业集中度继续提升

  随着市场进入深耕细作的发展阶段,强者恒强的趋势将得到强化,综合实力与品牌影响力突出的大型房企,将在竞争中扩大优势,进一步蚕食市场份额,令行业集中度稳步提升。

主要研究机构预测情况


  三、2016年房地产互联网金融展望

  房地产互联网金融生来具有创新基因,在2016年,这一领域的创新有望全面开花,带给人们更多惊喜。而各类市场主体的进入,将引发群雄混战,这既意味着更多的发展可能性,又蕴藏着一定的恶性竞争风险,我们在期待的同时需要保持一份清醒。

  1、万亿市场空间尚待挖掘

  房地产互联网金融的市场空间究竟有多大?这要取决于房地产金融的市场空间。

  鉴于目前房地产金融的统计口径并不明确,为了化繁为简,我们仅考虑房地产开发融资规模和销售金额:按照国家统计局的口径,2015年前11月,我国房地产开发投资达到8.77万亿元,商品房销售额累计7.45万亿元,据此估算,全年房地产开发端与销售端资金规模合计在18万亿元左右;如果考虑到赎楼贷款、税费贷款、装修贷款、车位贷款、住房抵押消费贷款与租房分期等,预计全年房地产金融规模将达到20万亿元;假设中长期内房地产互联网金融的渗透率能够达到10%,则意味着每年2万亿元的市场空间。

  如果考虑存量的房地产金融规模,这一市场空间将更为广阔。根据央行统计,截至2015年9月末,我国人民币房地产贷款余额20.24万亿元,这意味着潜在的资产证券化空间。另外,具有稳定租金收入的商业地产,也具备资产证券化的潜力。

  2、更多市场主体将涌入

  “白银时代”的房地产市场竞争激烈,企业如果不能互联网化、金融化,将很难在未来的市场格局中占据一席之地,迫使企业走向互联网金融。

  3、更多创新产品将出现

  主体的进一步多元化,令行业生态更加丰富,将推动更多创新产品的出现。更重要的是,无论开发商还是购房者,对房地产互联网金融已经告别最初的陌生和懵懂状态,如果不能推出更多创新,单靠概念和噱头,很难再取得显著效果。创新正是互联网+的核心要义,我们完全有理由相信,更多创新产品已经在路上了。

  4、行业将扮演更重要角色

  更多市场主体的涌入与更多创新产品的出现,将形成一股蔚为可观的房地产互联网金融浪潮,越来越多的开发商需要借力互联网金融建房、卖房、提高服务水平,而越来越多的消费者需要通过互联网金融解决资金难题、提升购房体验,这将使房地产互联网金融的作用日益突出,受到更加广泛的关注与瞩目。

  5、行业竞争趋于白热化

  随着房地产互联网金融逐渐深入人心,市场各方都将往这一方向发力,行业竞争趋于白热化。这对于购房者来说是个好消息,但站在整个房地产互联网金融的长期发展角度考虑,也有可能意味着恶性竞争风险,近年来P2P借贷行业不断爆发风险事件已经敲响了警钟,这需要引起业内和相关部门的关注。

  6、若干行业龙头将初现端倪

  2016年很可能成为房地产互联网金融的关键之年,在激烈的混战过程中,有望出现若干引领行业发展的龙头企业,从而解决房地产互联网金融行业缺乏标准和规范的问题。从目前的趋势来说,依托于平安集团综合金融优势的平安好房,传统代理公司佼佼者的链家,以及国内最老牌的房地产电商搜房网,都是行业龙头的有力竞争者。

  7、房地产消费金融方兴未艾

  消费金融的蓬勃发展,为近年来金融市场最引人注目的现象之一,这是中国经济新常态下的必然结果。基于房地产的互联网消费金融创新,有着极大的市场空间,2015年以来日益涌现的租房分期产品,仅仅是一个开始。

  结语

  从90年代中国启动住房市场化改革至今,我国房地产市场蓬勃发展,成为国民经济的重要命脉,为改善民生、促进经济增长起到了至关重要的作用。如今,房地产市场告别了野蛮生长与粗放发展,整体面临着库存压力与资产泡沫风险,"黄金时代"已然不再。在此背景下,互联网化与金融化,正在成为行业转型的显著趋势。

  作为房地产金融与互联网金融的交叉领域,房地产互联网金融正在成为金融市场的下一个风口。更多机构将进入,更多创新将涌现;既面临红利与机遇,也面临着挑战与风险。房地产互联网金融的发展大幕,才刚刚拉开。

相关阅读
他们在说
埃德蒙德·菲尔普斯走进成都
意见反馈 回到顶部

* 您对毕友网的意见和反馈:

提交反馈   技术支持