毕友一言：

　　“时间老人”拽起长衫仓皇而逃，身后，飞刀片片催人老。

产业探索之房地产：房地产金融创新模式案例之三

　　目前，互联网金融已经深入到房地产拿地、开工、开盘、交房、出售等这个链条，并且针对地产商和购房者形成了不同产品。如，针对地产商形成了融资性众筹、销售型众筹、宣传性众筹；针对购房者，形成了首付贷、按揭贷、二手房再贷、社区理财等。本期案例将从房地产开发产业链来梳理房地产+互联网+金融的典型产品，案例来源引用了明源地产研究院的研究。

　　一、融资型众筹

　　1、万达稳赚1号

　　该项目通过快钱平台，面向普通投资者开放。项目标的主要是万达商业广场项目，集中在二三线城市。其认购门槛很低，每份1000元，1份起购，最多只能认购1000份。

　　投资收益分为两个部分，一部分是基础年化收益，大概6%，另一方面根据未来物业增值有6%-14%的收益，也就是总共有12%-20%的收益，比一般理财产品高很多。

　　投资者认购以后，钱就进入了万达的项目，万达就实现了轻资产运作。一方面万达有运营收入，另一方面可以获得资产增值收益的30%。万达就从依靠资金杠杆，转化为依靠经营杠杆。营业模式改变，背后依托的是万达的信用背书。

　　实现众筹以后，万达投入的是代建和运营，更多的是运营，回报的是运营收入和资产升值30%。众筹投资者者投入的是资金，回报的是比银行利率高的年化收益和资产增值70%。其风险在于：商业运营的高回报压力；7年封闭期偏长；REITs变现政策风险。

　　2、绿地地产宝

　　绿地地产宝已经发了2期，每次2亿左右。投资门槛很低2万起步，有安邦财险保证收益。

　　投资者通过第三方的风险渠道，即陆金所和蚂蚁金服来买，一年可以获得6.4%的收益。这个收益由保险公司做本息保证。

　　绿地获得资金后，一方面投到自有项目，另一方面作为中小房企的融资平台，识别项目好坏，项目没什么大问题，就开放给投资者。

　　这个项目依靠的是绿地品牌背书、项目风险识别能力和均衡的风险收益。这样一方面可以建设自己的项目，一方面能收钱平台费用。

　　背后风险：项目违约风险；优质项目寻找风险；竞争风险。

　　3、房筹网——高收益+大众化+低风险

　　房筹网作为大众投资平台，去购买优质物业， 资产增值后再卖出去。其承诺的收益在15%-30%超过了绿地万达的收益，当项目年化收益率少于15%时，房筹网不参与分配。且投资门槛低，对投资者杀伤力很大。

　　同时，由于有专业的投资团队，投资能力非常强，能找到足够的套利空间，所以项目风险低。

　　运作及收益分配：套利+分级提成

　　二、销售型众筹 

　　1、当代北辰COCOMOMA项目

　　当代北辰项目众筹的目标客户群是购房者，通过无忧网平台，认筹投资份额以后，会得到5%的理财收益，如果投资者要买这个项目，可以获得购房优惠。优惠进行分级补贴，按照房屋面积设计补贴金额。

　　这种机制对不同金额投资额度的经营者进行了激励，也筛选到了理想的目标客户。对投资者来说，算上购房补贴的话，收益率是挺高的。

　　2、广州北部万科城

　　这个项目地点比较偏，为帮助去化万科推出了这个项目。这个项目周期长、门槛高，锁定20-30%的房款，同时提供了优先选房8.7折的优惠，筛选出目标客户群就是购房者。同时为了保证万科的利益，和平安银行合作引流，要求整个众筹必须要超过1500万。

　　三、宣传型众筹

　　远洋地产+京东金融

　　这类众筹是为了找到更好的有传播手段。

　　远洋地产和京东合作设计了抽奖玩法，远洋拿出11套房子做1.1折抽奖优惠，在京东上发布，24小时内有20万京东会员参与了众筹。

　　这个项目确实产生了很好的宣传效果，但是由于客户群不同，引流京东优质客户的效果不大。

　　我们看到，不同目的的众筹，项目设计的要素不一样：

　　四、消费者端金融产品

　　上面是针对地产商的众筹，而在针对购房者的众筹中，互联网电商取代开发商成为主角，开发商主要是参与合作。为什么？比如搜房、易居等都有很好的客户流量，它就会自然延伸去做产品。这样就很容易和开发商达成共识，让开发商让利。

　　1、首付贷——提升购买力

　　目的是降低购房门槛。法律规定购房首付门槛是三折，但确实有些客户比如IT员工月偿还能力强，由于工作年限短，付不出首付，这些客户就成为目标客户群。

　　客户可以向P2P平台借款，开发商在中间补贴。比如购房者12%借款利率，借款人承担其中8%，开发商补贴3-4%。这样开发商能获取更多的客户，加快资金回流。

　　这种重新增大了金融风险，对开发商资质要求很高，且目标客户群相对比较小，所以目前规模不大。

　　2、再贷——以旧换新

　　这个产品主要是做以旧换新，比如我有一套房子，想买一套新的，等我把旧房子发布卖出去以后，可能新楼盘已经卖完了。这时就可以先把旧房子抵押给第三方平台，平台给客户支付不高于估价60%的贷款，用户拿去购买新房。

　　3、社区理财

　　比如说花样年，就是有名的“羊毛出在猪身上”模式。花样年把互联网金融作为很大的一块，推出了彩富人生、爱定宝、E贷款等等产品。比如彩富人生，投资人投资可以抵物业费，产生现金回报。

　　这样一来，花样年能获得业主数据，与客户建立了高频连接。同时，它自己的小额贷款公司可以向融资方进行贷款。