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产业探索之房地产:互联网时代下房地产企业发展模式

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随着房地产走过“黄金十年”,加之互联网的影响,房地产企业也开始转型。本期文章引用了行业研究机构,梳理了互联网对房地产影响的三个阶段,及互联网时代下开发商转型探索的六种模式。

一、“互联网+房地产”的三个阶段。

1、“加”时代

第一个是“加”时代,即简单的加互联网,并将其作为发展的工具。在移动互联网技术突然浮现在大家眼前时,很多房地产企业,尤其是中小型企业措手不及。很多曾经成功并在前10年大赚特赚的开发企业,迷惑着为什么不能再赚钱了,于是尝试着用简单的思维方式利用互联网,比如涉及电子商务、网上卖房等,其主要目的是运用互联网改善营销渠道。这个阶段,不是“ 互联网+”,而更是 “+互联网”。

2、“合作”时代。

第二个是“合作”时代。一方面,互联网巨头们不满足于狭义上的互联网服务,而更多地开始在社会生活的方方面面利用技术手段开始市场布局,其有强烈的意愿跳出其业务范畴,利用其互联网平台思维,向实体服务衍伸,并向实体争得“线下资源”而逐渐使自身 “变重”;另一方面,一些有远见的房地产企业,如万科等领头羊,也开始尝试基于互联网来重构自身体系和业务,努力“变轻”。房企的转型,涉及到内部管理体系及组织构架的改革,涉及到财务资本及流动渠道的改革,也更涉及到其从开发专项运营和服务方向的变革。一个善于轻,一个善于重;一个想变重,一个想变轻,合作及相互的学习,符合合作意愿的达成。这个阶段,是个各自打小算盘的阶段,是思想彼此冲突及磨合的阶段。同时,传统行业也确实开始思考真正的互联网思维是什么,用户思维是什么,平台思维是什么,其实才真正开启“互联网+”的时代。

3、“融合”时代。

第三个是“融合”时代。在未来,互联网企业也好、房地产企业也好,还是其他的传统那个行业,边界将会被抹平。各个行业及各个企业均成为一种新型态下的企业结构而存在。更为前卫的思考,工业时代产生了“公司”的体制,而未来的物联网时代,是什么?有远见的公司,目前均在思考这个核心问题,因为它的外围不仅仅是大数据、云技术,而且更是涉及到企业组织结构及经营形态的核心变革。

二、“互联网+”对房地产行业及企业的影响。

“互联网+”对于整个房产行业及企业的影响是多方面的:

第一是产品的,在房地产行业当中在大部分的产品上,实际是公司内部的研究,例如这一块地到底做什么,产品做什么方向。恰恰互联网给大家提供了一个平台,让我们可以把这些产品设计方向跟思路,在还没有开始开发之前的甚至还没有完成拿地之前,事实上是有可能向未来潜在的客户进行公开的。所以在这里面就会提到一个问题,如果如何通过互联网的方式,让我们的产品提供更加贴近客户,为客户定制去定制,提供一些定制化的服务。这个过程当中,像小米公寓等等都在做这样的一些尝试。

第二是业务范围,业务范围内没有对错,因为在互联网思维这两年当中,非常推崇的一个概念是“极致简单跟单点突破”,这个思路对每个企业都有借鉴的意义。

第三是数据处理的方式,互联网给我们带来了大数据的搜集方式,这种实时的数据决策,可能会帮助我们在营销过程当中,能够实现更好的一些判断和运营。

第四是收入方式,原来房企基本上是卖硬件,现在突然发现,硬件的利润越来越薄,利润是不是可以通过软件来创造,而软件在这一块可能会带来的增值业务的利润空间会更大。


三、“互联网+房地产+X”的模式。

目前,一些有实力的房企开始步入了“夹”时代。聚焦人(租户和业主)、财(资金)、物(办公和住宅空间)三大要素,我们试图跳出营销的范畴,总结了6种“互联网+房地产+X”模式,思考房地产与移动互联网、其他产业的跨界结合,能否“改造”房地产业务链的前端(办公模块化、住宅定制化、投融资网络化)和后端(公寓社交化、住家智慧化、服务增值化),完成新物种进化的第一步。

1、投融资网络化:互联网+房地产+金融

互联网金融与房地产的结合目前已经可以在房地产的开发、销售、持有全产业链都可以实现。

在开发阶段,主要的就是众筹,互联网金融和房地产融合最适合的方式就是众筹。最典型的就是绿地的地产宝,针对中小投资人,与互联网平台合作,同时也引入了保险机构来增加互联网金融投资人的安全性,所以可以说互联网金融在开发阶段最适合的就是众筹。现在绝大多数国内的众筹,在开发阶段都是债权众筹,在未来股权众筹、债股混合的众筹,也都会有一些新的案例的发生和产生。

销售阶段是互联网金融和房地产融合手段方式最丰富的一个环节,在销售阶段有众筹,也有P2P网贷,众筹又有投资性众筹和营销性众筹两种。团贷网的房宝宝都属于投资性众筹。营销性众筹有搜房的天下贷,还有京东众筹,房金所的买房宝,都属于营销性众筹。P2P网贷又分新房贷款和二手房贷款,房金所的五贷、天下贷的新房首付款都属于新房的P2P网贷。链家地产的家多宝,是二手房的P2P网贷,还有基于购房客户的消费贷款,世联集金的家圆云贷,都属于互联网金融和房地产的结合。

在持有阶段最典型的就是高和资本的高和宝,是高系列、和系列、畅系列。在持有阶段的高和宝,通过互联网金融来投资它的商业地产的租金回报项目,可以说在一定程度上有私募REITs的性质,我们可以把它作为类似私募REITs。在中国的REITs还没有正式的管理的规定、广泛的推行和具有广泛的交易场所的这些规则制定的情况下,互联网金融的私募REITs的出现可以说也是一个积极的探索。它把过去大额的商业地产、低频交易的商业地产变成了小额的众人投资的高频交易的私募地产,它是对资产证券化发展的一个积极的探索。

不论是众筹、P2P、P2W,还是资产证券化,未来房地产与互联网金融的融合大有可为。

2、住宅定制化:互联网+房地产+移动C2B

C2B即消费者根据自身需求定制产品和价格,生产企业根据消费者需求进行定制化生产。产品定制在工业和日产消费领域较为多见,而说到房屋定制,对国内消费者来说似乎望而莫及。但随着经济发展和生活水平的提高,个性化房屋的需求会更加明显。

2015年万通提出了自由筑屋定制梦,就是搭建一个互联网平台,集结一群购房者,根据购房者的集体意愿,提供造房团队,由这个平台全程跟踪建造进程,提供后勤支援。这种模式的好处在于先定再建,开发商解决了客户问题,而购房者能拥有更多选择权。2015年5月原世茂集团副总裁蔡雪梅宣布离职创业,就是打造中国首个基于C2B逻辑的地产移动互联平台,利用移动互联技术与大数据系统完成客户需求开发以及与之匹配的规模化产品定制与营销,创造全新的互联网+房地产运营模式。

C2B是未来必然存在的模式之一,是去中心化的必然。2015年11月,中央财经小组会议上,习大大提出“供给侧改革”五个字,暗含出中国改革的方向将转变为C端(消费端/需求端)进行经济拉动,而非之前更多依靠政府行为的推动。适应C端,意味着B端一贯的思维方式要进行转变。

3、办公模块化:互联网+房地产+创业

我国正处于大众创业的风口,2015年上半年,全国新登记注册市场主体685.1万户,同比增长15.4%。产业升级也将大批老旧厂房、批发市场腾出来,这些资源亟待“激活”。

在地产商介入之前,国内的众创空间已有不少,诸如产业咖啡馆、孵化器、创新工场等等。近年来,开发商主导的众创空间在显著增加,以wework模式为例,用折扣价租下某写字楼的一两层,然后将办公场地划分成许多小块,租给那些希望共享资源的初创企业。

目前,盈利方式主要有4种,一是分时分块收较高租金,比如SOHO3Q;二是部分持有,收取低租金,比如万科云城;三是用产权置换股权,比如深圳星河;四是提供全方位服务,收取服务费,比如毛大庆的优客工场。

4、公寓社交化:互联网+房地产+社交

对于大城市的外地年轻人来说,在满足租住的前提下,还有较强的交流需求,于是以社交公寓、长租公寓为代表的新模式出现了。

与中介、公寓相比,“社交公寓”的定位更接近“社区平台”,房子只是载体,重要的是社区运营和管理。以前开发商追求土地价值最大化,是开发的逻辑,是B端思维;而“社交公寓”更多是从人的需求要效益,是运营的逻辑,是C端思维。租客用私人小空间去换取社交大空间,运营商则通过造圈子、增加黏性,从各种衍生需求挖到金子,同时还可以与开发商、基金合作,实现物业的保值增值。这种模式看似容易,其实却有很高的门槛。

5、社区智慧化:互联网+房地产+智能系统

某种程度上,人类就是为了让自己能更“懒”而推动科技和社会进步的,智能系统会让居家生活更简单舒适,于是诸如腾讯、小米、360等互联网巨头与方兴、正荣、华远等房企都展开了合作。

将来,智能系统绝不仅仅是生物识别、远程控制,而是从单独产品的智能化向系统化、平台化、去中心化发展,最终实现物联网化和人工智能,通过物联网技术将家居中的各种设备连接在一起,并能够统一协调管理,最终为提供更为舒适、安全、便捷、环保的生活环境所服务,科幻电影里的生活场景可能变为现实。  

我们所说的智慧化的社区的完整概念,包括几个重点:绿色环保及生态的;服务及交流人文关怀的;以及舒适便捷智能的。目前在这个领域,还处在思想割裂以及系统无法整合的阶段,这也是铂诺客努力在思考、研究以及尝试帮助客户解决的问题。

6、服务增值化:互联网+房地产+社区O2O

所谓社区O2O,是指在移动互联网和电子商务普及的时代,通过线上到线下的资源整合,完成产品或服务的最后一公里配送,其核心正是以社区生活场景为重心,构建用户与商家及服务者之间的连接平台。社区O2O由于基于互联网及移动端的成熟性,因为互联网的普及率以及O2O 的渗透率对于社区O2O 的发展起到至关重要的作用。


房地产企业在社区O2O 的竞争中也占有先机,房地产企业的优势是手中握有大量的社区资源和业主资源,之前因为社区的网络化程度低以及认识的不足,没有发掘社区价值的真正意义。然而当今互联网技术和智能家居等技术发展,给了房地产企业新的思路,通过提供全面基于本地化的特色服务,从而形成移动端流量的抢占,协助地产商转型。而且社区O2O 有助于通过平台提高业主缴费的方便性、提高业主服务的满意性外,也可以通过社区增值服务创造新的赢利点。

地产开发商所属的传统物业和以物业为主的公司相比,仍存在着一定的异同:1. 物业公司更多的以利润最大化前提,而地产开发商的传统物业是开发商地产品牌的最好体现,因此不仅仅为盈利为最终考核目标,无法进行价格战;2. 规模的扩张是实现社区生态建立最快速最有效的办法,但是对于传统开发商的物业公司,收购则较为谨慎,目前的方式更多是以服务流程体系的输出为主,而不是单纯的收购管理。

截止目前,已经进入或宣称进军社区O2O 房企已经有彩生活、龙湖、万科、绿城、佳兆业、保利地产、新城地产、远洋地产等多家房企,尽管目前社区O2O 业务仅有少量收入,甚至尚未实现盈利,但是相对于大中型房企巨额的开发业务和租赁业务营收,试水社区O2O 的投入并不多,并且短中期就可以实现利好,未来更是蕴藏无限可能。

未来房地产的竞争看的不是谁的面积大、谁的产品多,而是看谁的体验做的好。住户的生活空间体验是线上和线下O2O的,像互联网一样,让住户感觉很好玩,很有趣。所有的社区服务应该围绕家和人展开,社区是共性生活的集合体,生活需求的直接触点。互联网思维和技术是依托,根本目的是借助它们为住户提供增值服务。

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