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互联网地产商业模式探讨

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【案例导读】:万科总裁郁亮在一次内部演讲中坦承,担心未来房地产行业会出现类似“小米”的搅局者,以互联网的思维模式打碎行业旧秩序,但同时他也有信心,称目前万科还没有感受到具体威胁,互联网在万科眼中只是一种工具,房地产行业还是很难被颠覆的。但万科所持的这种“地产互联网”论调,与我们要探讨的“互联网地产”有本质的不同。参考互联网对于传统金融产生的巨大变革和影响,时下,我们也很有必要来探讨,互联网之于传统地产将会产生怎样的影响?

模式概况:

一、互联网地产思维的核心

  互联网始终奉行屌丝思维,得屌丝者得天下,但是目前代表房地产核心价值的位置和价格都与屌丝无关,所以万科才可以放言“目前还没有感受到什么具体威胁”。互联网思维是一个普惠式思维,解决的是去中心化问题,互联网具有天生的跨时空优势,可是目前传统地产的核心价值就是位置与价格,所以这是互联网必须干掉的核心因素。

  那么什么样的地产才是“互联网地产”呢?根据互联网思维的普惠精神,我们可以把互联网地产定义为:“满足屌丝居住需求的地产”。屌丝收入不高,市区的房子价格高得不是屌丝敢想象的,郊区的房子价格屌丝敢想象,可是每天上下班的长途奔袭足以让他们痛苦不堪,现有房地产模式简直就是屌丝的噩梦,毫无幸福感可言,也毫无做人尊严可言,所以买得起的价格与上下班的便利性这对矛盾因素是屌丝对当前房地产模式变革的根本诉求,显然这两个核心诉求不是现有房地产模式的核心价值(价格与位置)所能解决的,既然现有房地产模式不能解决,只有依靠互联网地产来解决了。

  互联网地产如何解决这两个相互矛盾的死命题呢?不要忘了,互联网最核心的能力是“去中心化”,这个能力正好是传统地产业以位置为价值核心的克星。在过去的几年里我们看到,传统的商业中心逐渐被电子商务(互联网零售)解构了,传统银行的门店正在被互联网金融解构,传统教育培训产业即将被互联网教育解构,那么传统的商业地产和住宅地产业的土地和钢筋水泥也必将面临被互联网地产解构的局面,互联网地产将会打破传统地产业以大城市和城市核心区为中心的开发模式,这正是互联网地产对传统地产发动革命风暴的核心所在。因此,互联网地产的使命可以定义为:以人为核心,降低购房者的购房成本,提高居住者的通勤质量,全面提升普通上班族的生活品质。

  任何新的互联网商业模式构建都是在满足客户根本诉求的前提下,利用互联网自身的核心能力,在打破原有商业模式基础上建立起来的。传统地产的核心能力是基于地理位置的土地获取及开发的一套流程,而互联网的核心能力是跨越空间限制的信息快速交换。互联网地产要做的核心工作不是地产获取与开发,而是搭建一个可以承载高速信息流动的网络平台,把分散于不同地理位置的地产连接成一个完整的虚拟地产,企业在这个虚拟地产平台上的沟通效果与同一物理空间的沟通效果几乎没有区别。随着近20多年来互联网通讯技术的快速发展,人们的生产、生活方式逐渐从线下转到线上,目前城市核心区的企业主要是由智力工作者组成的科技类和管理类企业,这些企业的工作流程和工作界面基本上已经从线下转移到线上,无纸化办公已经成为企业运作的大趋势,企业内部沟通也正快速地转移到线上,既然企业运营已经从线下转移到线上,为什么企业还要聚集在一个物理空间中办公?如果有了一个连接各物理办公空间的高速网络平台,我们为什么不能把处于城市核心商业区的一家企业唯一的办公场所拆分成若干个物理空间分散到郊区去?为什么不能分散到同一个经济产业区的不同城市中去?

二、互联网地产方案要点

  基于以上分析,我们可以粗略描绘出未来互联网地产的商业模式架构。

  (1)构建一个信息高速流动的地产网络平台,平台的物理终端尽可能选择郊区人员居住密集的大型居民社区,或者选择大城市周边的中小城市;

  (2)在地产网络平台的地理终端开发企业办公用的商业地产和居民居住用的住宅地产;

  (3)把在城市核心区办公的智力生产企业的办公场所拆分成若干小的办公区分散到地产网络平台地理终端的商业地产上去,企业员工按照居住地而不是按部门就近到公司的办公场所上班。

  (4)围绕着地产网络终端开发一系列配套商业地产,实现生活的便利化。


  在上述拆分重构方案中,一个企业员工办公地将会分散到城市不同郊区和周边区域城市,员工根据自己的居住地就近上班,不同部门的员工共享同一片线下办公区域,处在不同物理空间上的同一部门员工在线上的同一虚拟办公空间办公,通过地产网络的高速传输能力实现数据、音频、视频的沟通,但是,不同企业的线下办公空间进行物理隔绝,不同企业的线上办公空间进行防火墙隔绝。

  通过企业线下空间的物理拆分与线上空间的互联网重构,相对于传统地产,互联网地产实现了以下几点重要的转变:

  (1)企业运转不再以企业的物理位置为中心,转变成以员工的物理空间为中心,城市核心区不再是企业办公场所聚集地,实现了以人为本的良性运转;

  (2)企业运转仍然以企业的组织分工形式存在,只不过以原来的线下物理空间聚集转变为以线上网络空间聚集;

  (3)商业地产价值链从原来以地产开发及运营流程为中心转向以构建及运营地产网路为中心,地产开发流程沦落为地产网络的OEM,互联网地产企业本质上是网络通信企业而不是地产开发企业;

  (4)地产行业的竞争将会从购房者承担的位置、价格竞争转变为不同城市之间的土地供给、服务配套竞争,房价上行的压力逐步瓦解。

三、利益相关者分析

  通过上述四个转变,互联网地产的利益相关者的诉求也会发生巨大变化。


  (1)对入网企业而言,办公场所拆分到郊区和区域中小城市,办公的房屋租金会大幅下降,节约了企业运营成本;

  (2)对企业员工而言,购房价格大幅下降,实现了安居梦想,居住地与办公地相邻,大幅提升通勤质量,人生有了幸福感;

  (3)对互联网地产企业而言,全面改造传统地产,主导整个未来的房地产行业,业务实现爆发式增长,可观的回报毋庸置疑;

  (4)对传统地产企业而言,将会被互联网地产企业边缘化,沦落为地产开发环节的OEM,或者缺乏吸引力而逐渐消失;

  (5)对区域中小城市政府部门而言,因为承接产业转移而实现产业升级,为了服务转移人口而促进当地经济发展;

  (6)对大城市政府部门而言,解决了最头疼的人口规模难以承载问题,城市交通不再拥堵,环境污染问题得以有效缓解;

  (7)对整个国家而言,解决了区域经济发展不平衡问题,实现民众安居乐业,提高了民众的幸福指数,同时也促进了消费升级。

  通过上述利益相关者分析,可以发现在互联网地产带来的巨大变化中,受益最大的是企业员工,损失最大的是传统地产企业。

四、关键支撑体系

  那么互联网地产商业模式构建的关键支撑体系包括哪些方面的因素呢?主要有以下几个方面:

  (1)构建区域信息高速公路,使互联网地产网络能够承载企业运营的各类业务系统,以及内部沟通所需的数据、音频、视频系统;

  (2)在地产网络上为入网企业搭建独立的虚拟网络运营空间,建立严苛的数据防火墙,保证每个企业网络空间的独立性和安全性;

  (3)在企业虚拟空间部署办公所需的业务系统,以及用于企业内部沟通的内部数据、音频、视频软件系统;

  (4)为保证数据快速传输,按照自愿原则,大企业可以自建高性能数据服务器承载企业信息系统,中小企由互联网地产公司有偿提供云计算平台来统一托管企业的信息系统。

  (5)有能力独立采购、部署自身个性化数据软件管理系统的企业,由其本身负责完成系统部署,没有能力采购、部署的,由互联地产公司有偿提供标准的信息管理系统。

五、总结

  推动人类社会发展有两大车轮,一是不断提速的信息革命,二是不断更替的能源革命,无论是信息技术的发展,还是新能源的不断开发,都是在帮助人类克服物理空间上的沟通局限。当人类社会进入互联网时代时,没有哪一个行业能够逃避互联网化的过程,房地产行业的互联网化不是简单地利用互联网推介一些地产信息,也不是在原有地产模式上利用互联网打造所谓的智能社区、智能城市,而是要利用互联网天生的信息高速流动优势,从根本上解构地产行业以地理位置为中心的商业模式和价值链,克服房地产在物理空间上无法移动的天生劣势。

  互联网地产以承载企业高效沟通的高速地产网络平台为核心,化解传统地产以位置和价格为中心给人类带来的一系列安居烦恼,把传统地产的核心能力(地产开发流程)边缘化,使之成为互联网地产企业的OEM,把购房者承受的位置与价格竞争转化为不同城区、不同城市之间的土地供给、配套服务竞争,大幅降低购房者的经济压力,大幅提高居住者的通勤品质,这既是互联网去中心化的关键能力,也是“开放、平等、协作、分享”互联网普惠精神的真谛。

相关资料链接:http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MzQwNDI1Mg==&mid=200117558&idx=1&sn=d9c4f8e682028888ea535f93d81ab8c3&scene=1#rd

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