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错过现在的成都,就是错过当年的上海

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【毕友导读】:本文由毕友导师、川力智能流体控制设备公司副总经理、四川大学ME会长赵凯推荐。


错过现在的成都,就是错过当年的上海

  前几年香港人都对成都非常感兴趣,因为成都和上海很像。 

  首先是天府新区的规划,基本就是一个浦东新区的翻版。 

  成都:天府大道一路向南,金融城-》外环路-》世纪城(成都新世纪国际会展中心) -》软件园, 

  上海:世纪大道一路向东南,陆家嘴-》世纪公园-》龙阳路(上海新国际博览中心)-》张江高科。

  是一样一样的。 

  所以站在上海经验的角度来看,金融城和外环路周围的住宅会是表现最好的,但是会展和软件园相比而言则不是那么的好。 

  因为上海的经验是,龙阳路和张江的住宅都不是那么适合居住。 

  展览中心周围一般比较乱的,高科技园区的人一般都是非常忙的,生活各方面的配套都不会很好, 

  关键不会精彩。 

  ps,银行的后台中心一般工作内容比较低端,收入也不会高。 

  另外上海的经验是,大型公园和天然河道都是非常宝贵的资源。 

  所以我们看到成都外环路的那么多公园、高尔夫,和文化设施,会是非常宝贵的价值来源。 

  每年春天来的时候,上海的公园都是人山人海的,最夸张的公园10-20万人一天。 

  那么多人涌到公园里,他们都会想,要是住在公园旁边就好了。 

  至于锦江,相信不久的将来一定会进行大规模的环境改善,改善之後江边的住宅价值,会比公园更胜一筹。 

  江是天然的不可复制的,公园是人造的。 

  所以总结来说,十年之後的成都, 

  金融城,会对应浦东世纪广场(因为成都没有交易所,所以可能更近似于上海的浦东世纪广场周围,而不是陆家嘴); 

  天府大道外环路的公园周围的一圈,会对应上海的世纪公园一圈; 

  世纪城会和上海的龙阳路相近; 

  软件园则与上海的张江高科技园区相近。

  成都、重庆、西安,推出了三个新区, 

  重庆是山城,西安因为历史的原因有些地方需要跳跃,所以那两个城市的规划找不到调理,很难看清楚哪里能够开发成功。 

  毕竟新城市开发是非常高风险的,一块荒地,拿下来,一旦有政策变化,很容易就烂在手里。 

  浦东是中国唯一一个成功地实现城市化了的新区,天津滨海现在还是一塌糊涂。 

  成都把浦东的成功经验直接拿了过来,真的是很容易看到未来。

  关于成都未来能够达到什么样的水准,以下会进行更多的分析, 

  主要谈一下: 

  成都和上海的差距到底在哪里? 

  要看到自己家乡的未来,不要拘泥于过去。

  广州根本不能和成都放在同一个级别上进行比较! 

  成都的腹地和人口规模决定了他的城市能级。

  攀成钢、时代豪庭、兰桂坊、东客站,和北改的前途。 

  成都十年後会有多大?

  成都现在在中国排第几? 

  至少在外国佬眼中的投资价值,排第几? 

  最近的一件事情,就是财富论坛,是最清楚的答案了。 

  1999年上海举办了财富论坛,在那之前上海根本没有举办过什么国际活动,成都也是一样。 

  那之前,陆家嘴所有的建筑都是中央政治命令修建的,只有一个台湾开发商和一个日本开发商是市场经济来的。 

  台湾人的老家,祖籍是浦东南汇,所以冒险回来了。 

  日本人是因为浦东可以造400米以上的超高层来了,那个老板就是喜欢高。 

  1999年的财富论坛,让那些美国500强的CEO来了上海,如果没有这个活动他们根本不会来的。 

  来了之後有了亲身的感受,于是他们才愿意试探性地来到上海。 

  美国佬的CEO都是很保守的,对于他们来说稳健的表现比什么都重要,股东每天都盯着他们的。 

  中国只有三个城市办过财富论坛,上海-》香港-》北京。 

  成都是第四个,还需要更多别的理由吗? 

  成都的未来还需要别的什么来证明吗? 

  太明确了。 

  有些朋友说成都和上海还差很远,我可以告诉你,1999年的上海,比现在的成都差得远了,距离当时的香港十万八千里了, 

  但是因为正确的发展策略,成功缩小了差距,达到了今天的水准。 

  看了很多朋友的回复,感觉到大家对自己的家乡缺乏信心。 

  我非常理解这种情绪,因为过去的十年,上海有很多近郊的农村成为了非常繁华的地方,但是那些近郊农村的青年,一旦离开了家乡定居上海的固有市区之後,就会非常看不起自己的家乡。 

  因为在他们年少的时候,自己的家乡,近郊的农村的确是贫穷和脏乱的,他们在心底有一种希望通过自己的努力摆脱家乡束缚的情绪。 

  但是,因为这种摆脱的情绪,他们的眼里只有自己家乡的过去和现在,而没有能够看到自己家乡的将来,这使他们错过了和自己的家乡一起发达的机会。     

  有些人喜欢说中国的前三甲城市是北京上海广州,在我看来广州根本不能和北京上海放在一起比。 

  首先,北京上海的人口是2000万级别的,比整个台湾的人还多,广州人口只有一千万出头,根本不是一个级别的。 

  其次,广州的外资非常薄弱。广州拿的出手的外企总部只有宝洁,因为联合利华在上海,所以宝洁在广州。 

  你走在广州的大街上看不到欧美的企业、欧美的人,因为广州就是一个,中国最富裕省份的省会城市而已,不是国际城市。 

  最後,广州之所以只是一个省会,是因为他离香港实在太近了。 

  广州不可能取代香港的国际地位,而深圳,更加只是香港的副城而已。 

  香港没有空间做的东西放在深圳做,比如腾讯、比亚迪等等。 

  如是而已。 

  此外,为什么成都的未来,要比广州高一个级别,有两个原因。 

  首先,是企业的起点。 

  广州的主要经济是民营制造业。 

  民营制造业要转型成为成熟的大企业架构,是非常困难的,富二代如何接班的问题是一个99%企业都无法突破的难题。 

  但是成都的主要力量来自央企和外企投资,这些企业对成都的发展有弊端,那就是挤压了成都人自己创业做老板的空间。 

  但是站在整个城市长远发展的角度,这些企业不存在公司治理的瓶颈,也不存在代际交接的问题,是可持续的成熟组织。 

  另外就是产业的起点。 

  广州是没有高科技的,广州的民营制造业要转型成为靠技术、文化赚高附加值的企业,是一个99.9999%企业都无法成功的质变。 

  但是成都从一开始就是做半导体和软件的,还有广州永远永远都没有本事做的飞机,产业的高度决定了成都的起点就是比广州高。 

  广州要脱离省会城市的角色,只有两个办法,一,香港独立;二,广州本土制造业转型成功。 

  一的可能性是0,二的可能性不大于1%。 

  说完了广州的问题,相信大家对于成都要比广州高一个级别,已经没有了任何疑问。 

  下面说说成都和上海的差距到底在哪里。 

  简单说就是成都没有资本市场。 

  但是,你不要以为上海真的是金融中心,上海目前根本算不上金融中心。 

  上海只有不到10%的工作人口是金融从业人员,其中还包括了卖信用卡的,卖保险的和证券经纪。 

  真正在做金融的人,凤毛麟角。 

  何况中国的金融市场是国家完全控制的,真正的金融中心可能是北京决策,上海操作这个模式,上海的金融业其实真的很薄弱很薄弱,有些时候甚至不如北京,让人郁闷。 

  那么既然上海算不上金融中心,那么为什么上海现在这么繁华这么贵呢? 

  主要是两点。 

  首先,上海成为了500强们在中国的总部。 

  所谓总部,就是最高级的管理职能和职位在上海,他们的高收入能够支撑上海的繁华和高价。 

  那么为什么这些500强的总部在上海呢? 

  因为他们刚来中国的时候,生产基地不是在上海郊区/浦东就是在昆山/苏州。所以他们的总部在上海。 

  但是随着500强在中国做得越来越大,生产基地开始离上海越来越远。 

  而且坦白说,你让上海单总部来管整个中国的市场越来越难,你不可能让我在上海感觉到今天成都的街头流行什么。 

  13亿人的单一市场,老美本土只有3亿人的市场,很难靠一个总部来管头管脚,分权是必须的。 

  所以简单说,随着产业向内陆的转移,远离上海,和500强在中国的越来越大,成都有很大的机会成为 上海的亚太总部+中国总部 下,位于成都的中国中西区总部,甚至一些撤出上海的企业直接搬到成都。. 

  其实在总部的问题上已经有了清晰的趋势。 

  你去看新鸿基地产,市值3000亿的亚洲最大地产公司,和万科,市值1000亿的内地最大地产公司,他们的年报上,把业绩分为四个地区进行报告: 

  北京,上海,广深,成都。 

  是成都,不是重庆武汉西安昆明。 

  重庆武汉西安昆明 都是归成都总部管的。 

  他们选择了成都作为这些城市的统领。 

  其次,上海的购买力除了拿高工资的打工仔,主要就是江浙一带的富商了。 

  江南富,自古如此,无需赘言。 

  上海,出租出来的好房子,少说2/3那么多全是浙江人的,和上海人没什么关系。 

  在这方面,扬一益二。 

  如果不久之前,蜀地就和江南一样富,那么现在为什么不可以呢? 

  或者说,成都的前途,现在已经有了外资和央企的保证,成都周围的那些小城市们,你们能不能够诞生和江浙一样多的,富裕的小老板们,对成都的未来至关重要。 

  只有周围的小城市们富了,成都作为核心城市才能富上加富。在这一点上,重庆毫无机会。 

  插一句,浙江的任何一个县城,房价都比成都贵得多。这样合理吗? 

  和一个在浙江小县城开塑料制品厂的朋友聊天,那个工厂最低工资是3000/月,主要工作是按照沃尔玛的单子做保鲜盒。 

  这个厂的最大挑战来自内地,因为3000/月的工资我相信在四川省是具有吸引力的,四川很容易能够生产出和浙江一样的塑料盒,但是价钱便宜很多。 

  那么这家浙江的厂怎么办? 

  要继续做制造业就只能转型,自己做设计,自己去开拓市场卖自己的品牌。 

  但是一个小县城没有这样的人力资源支持这家厂进行这样一个质变。 

  回到资本市场,成都毕竟没有外汇市场,债券市场,股票市场,和期货市场,无法对资本进行配置。 

  上海十年之後可能就有一个比较完善的配置能力了,但是成都没有机会有这样的能力。 

  所以成都的上限是成为商业中心,而不是金融中心。 

  但是,商业中心的上限,也已经可以是上海目前的水平了。 

  最重要的是,成都已经是全中国,学上海模式学得最好的内陆城市了。 

  再说一点城市能级的问题。 

  北京,上海,港深,是中国前三名的城市,常住人口都在两千万上下。 

  两千万人口在中国就是进入真正一线城市的门槛。 

  放眼中国,还有哪些城市有机会跨过这道门槛? 

  中国目前人口已经过千万的城市只有: 

  上海2300,北京1960,港深1840,广州1270,天津1300,苏州1050,重庆XXXX,武汉1000,成都1400。 

  九个而已。 

  广州不赘述,天津是北京的副城,苏州是上海的副城,重庆亦不赘述,武汉和成都成为唯二的竞争者。 

  那么武汉和成都到底谁赢呢? 

  湖北人口6000万,四川人口8000万。 

  最重要的是,湖北的东面是安徽,是上海的地盘;湖北的南面是湖南,是广东的地盘,湖北的北面是河南,是北京的地盘。 

  湖北只有西面一个地方有腹地,而且就是重庆四川,所以武汉不可能成为中心城市,因为武汉的腹地只有自己的湖北省。 

  但是四川和几个省直接接壤,而且这几个省有没有被哪个核心城市占为己有,你们自己去看。 

  上海的过去十年,每年人口增加100万,从1300万冲到了2300万。 

  这每年100万的人口,主要是服务于各个开发区的工厂,和市区的服务业。 

  成都现在有这么多开发区,这么多工厂在招工,你们觉得成都的人越来越多了吗?这个你们在成都的感觉比我真切。 

  接下来说说是攀成钢。 

  和金融城比起来,攀成钢的未来会水准更高,但是什么时候能够建成却是充满问号的。 

  金融城的开发商没有外资,能力所限,目前的这些项目做出来品质都只会是一般。 

  但是攀成钢都是外资。 

  ICC是香港大佬们联手做的,仁恒在上海是最好的住宅开发商。 

  这个地方和上海的徐家汇很像,大体量的商业,优秀的国际经验的开发商,高容积率的高强度开发。 

  以後一定会是商业繁华,人气旺盛的地区。 

  但是要注意的是,香港人喜欢拖。 

  上海有很多顶级地段的土地,是香港人在90年代拿的,到最近才建成,甚至还在建。 

  一拖就是20年。 

  虽然这些囤了20年的地,建成之後成为了上海最贵的写字楼/商场。 

  但是20年,一个人有多少个20年,可以等待。 

  另外最近让我很困惑的是成都市中心的住宅,比如时代豪庭。 

  时代豪庭在上海有一模一样名字的项目,就在上海法租界繁华地段的大上海时代广场。 

  从这一点上来说,成都又有了一个大陆绝无仅有的和上海香港一样的地方 —— 时代广场。 

  一样的市中心,一样的开发商,一样的定位。 

  但是很奇怪的是上海的时代广场目前的管理非常糟糕,卫生搞的不好,当然品牌还都是高端的,比如GUCCI。 

  上海时代豪庭目前的价格,是一流的地段二流的价格。很奇怪的。 

  说到时代豪庭,就要讲到成都的兰桂坊。 

  兰桂坊是个好东西,因为是香港人直接来做,所以可能会比上海的新天地更洋气。 

  (又是一个成都和香港上海十分接近的地方,中国内陆找不到另一处。) 

  上海的新天地,是全上海目前最贵的地方,唯一的原因,就是有那些洋气的餐馆酒吧。 

  上海新天地的地段,只是一般的,但是就是因为有了那些洋气的餐馆酒吧,这个地方成功吸引了外国人。

  你让外国人过得舒坦了,人家才会愿意来你这里住啊。 

  外国人来这里住了,他们所管理的企业,500强,才会把总部放在这里。 

  500强的总部在这里,他们就是对价格承受能力最强的。 

  甚至,在陆家嘴搞基金的那些美国佬,上班在陆家嘴,住,照样住在新天地, 

  因为这里精彩。 

  这里适合social。 

  但是。 

  大家都知道新天地好,所以新天地的房价表现并不是那么的好。 

  可能过去的十年新天地房价只涨了五六倍,但是上海那些原来是 城乡结合部 的地区,房价很多都涨了十倍。 

  另外,大把的上海法租界、英租界高级住宅,过去十年的涨幅也都跑输大势。 

  这一点可能值得成都的朋友们借鉴。 

  市中心可能并不是涨得最厉害的。 

  成功地从城乡结合部,蜕变成成熟社区的,才是涨得最猛的。

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四川大学ME会长,鸿联科技有限公司副总经理。
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